Τον τελευταίο καιρό οι οικοδομικές επιχειρήσεις έχουν πολλαπλά προβλήματα λειτουργίας. Hφορολόγηση των κερδών των Οικοδομικών επιχειρήσεων άλλαξε, για μια ακόμα φορά, από την 1-1-2014. Οι πωλήσεις σε χαμηλά επίπεδα, μεγάλο stockαπούλητων διαμερισμάτων, ζημίες, φόροι περιουσίας κλπ. Το πρόβλημα και στα λογιστήρια : Πώς Θα διαμορφωθούν τα φορολογητέα έσοδα από την πώληση των, όποιων πουληθούν, διαμερισμάτων:

·       Με λογιστικό τρόπο ή

·       Με τεκμαρτό τρόπο

Πολλοί είναι οι παράγοντες εκείνοι που οδηγούν στην σωστή επιλογή των φορολογητέων εσόδων σε μια οικοδομική επιχείρηση. Ο λογιστής θα ακολουθήσει την σωστή και νόμιμη φορολόγηση των κερδών του με τεκμαρτά ή λογιστικά κέρδη λαμβάνοντας υπόψη :

1.       Την οικοδομική άδεια που εκδόθηκε πριν από την 1/1/2006

2.       Την οικοδομική άδεια που εκδόθηκε μετά την 1/1/2006

3.       Την τήρηση των απλογραφικών βιβλίων

4.       Την τήρηση των διπλογραφικών βιβλίων

5.       Την τήρηση των διπλογραφικών βιβλίων

6.       Την ανέγερση και μεταπώληση των διαμερισμάτων

7.       Την αγορά και μεταπώληση ημιτελών  διαμερισμάτων που κάνει η οικοδομική επιχείρηση.

8.       Την αγορά και μεταπώληση αποπερατωμένων  διαμερισμάτων που κάνει η οικοδομική επιχείρηση.

Αναλυτικότερα :

ΠΡΩΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία.

ΔΕΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί (όχι αναθεωρηθεί) μετα την 1/1/2006.

ΤΡΙΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006.

ΤΕΤΑΡΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που αγοραζουν και μεταπωλούν ΗΜΙΤΕΛΗ ακίνητα

ΠΕΜΠΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που αγοραζουν και μεταπωλούν ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΜΈΝΑ ακίνητα

ΜΙΑ ΜΑΤΙΑ ΣΤΙΣ ΠΑΡΑΠΑΝΩ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ : 

ΠΡΩΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία.

· Φορολογούνται με τίς γενικές διατάξεις (εσοδα μείον έξοδα). Είναι κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ασχετα από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

· Οι εταιρείες αυτές καταρτίζουν απογραφή όλων των στοιχείων του ισολογισμού (απαιτήσεις και υποχρεώσεις και αποθέματα  των οικοδομών της επιχείρησης). Η απογραφή αυτή θα πρέπει να γίνει  βάση των γενικών κανόνων αποτίμησης αποθεμάτων που ορίζει το ΕΓΛΣ. 

ΠΟΤΕ ΕΝΤΑΣΣΟΝΤΑΙ ΣΤΑ ΔΙΠΛΟΓΡΑΦΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ ΟΙ ΛΟΙΠΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ

• Από την 1/1/2013 και οι οικοδομικές  επιχειρήσεις   εντάσσονται στα απλογραφικά βιβλία εάν το προηγούμενο έτος ο κύκλος εργασιών ήταν μικρότερος από 1.500.000€.  Εφόσον λοιπόν  κατά το έτος 2015 ο κύκλος εργασιών τους ξεπέρασε  το ποσό των 1.500.000€, θα αναγκασθούν  να τηρήσουν  διπλογραφικά βιβλία από το έτος 2016 κ.ο.κ.     (ΠΟΛ. 1003/31-12-2014  άρθρο 3 παρ. 10 γ΄)

• ΠΡΟΣΟΧΗ : Για να εξαχθεί το λογιστικό αποτέλεσμα για τη χρήση 2016 στην  οικοδομική επιχείρηση  με διπλογραφικά βιβλία, πρέπει να κάνει απογραφή έναρξης της χρήσης αυτής την 01/01/2016. 

ΔΕΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί (όχι αναθεωρηθεί) μετά την 1/1/2006.

Στην κοσμογονία των αλλαγών που συντελέστηκαν στο φορολογικό σύστημα δεν άφησε ανεπηρέαστες τις οικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία.

Ο τρόπος φορολόγησης των οικοδομικών επιχειρήσεων άλλαξε από την 1/1/2014 .Πριν την εφαρμογή του νέου Κ.Φ.Ε. (ν. 4172/2013), τα κέρδη των  επιχειρήσεων αυτών φορολογούντο με τεκμαρτό τρόπο επί των πωλήσεων. Η κατ΄ εξαίρεση αυτή φορολόγηση έχει καταργηθεί και, πλέον, οι οικοδομικές επιχειρήσεις με απλογραφικά βιβλία, φορολογούνται με λογιστικό προσδιορισμό (έσοδα – έξοδα). Αρκεί η οικοδομική άδεια να έχει εκδοθεί (όχι αναθεωρηθεί) από την 1.1.2006 και μετά.

Επίσης για τις επιχειρήσεις αυτές, που υπάγονται στο καθεστώς ΦΠΑ από την 1/1/2006 και μετά , η αποτίμηση του κόστους της οικοδομής υπάρχει, είναι έτοιμη στο  «Βιβλίο Κοστολογίου» οικοδομής, που υποχρεωτικά  (με βάση τον νόμο 3427/27-12-2005 όταν άρχισε η εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα) τηρούν οι επιχειρήσεις για κάθε μια οικοδομή χωριστά

Ν. 4172 Αρθρο 72 παρ. 24.«Οι διατάξεις του Κώδικα για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά.»

ΤΡΙΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικά βιβλία με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006.

Οικοδομικές επιχειρήσεις με οικοδομική άδεια πριν την 1/1/2006

θα συνεχίσουν να υπολογίζουν τα κέρδη τους τεκμαρτά με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% επί των ακαθαρίστων εσόδων

Αυτό συμβαίνει (δηλαδή ο τεκμαρτός τρόπος φορολόγησης των κερδών που προκύπτουν από την πώληση οικοδομών με άδεια οικοδομής πριν την 1.1.2006) επειδή οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης που έχουν ανεγείρει αυτές τις οικοδομές, δεν μπορούν να εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα ελλείψει του βιβλίου κοστολογίου το οποίο έγινε υποχρεωτικό για τις επιχειρήσεις αυτές μετά την 1.1.2006.    

ΤΕΤΑΡΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που αγοραζουν και μεταπωλούν ΗΜΙΤΕΛΗ ακίνητα.

Με οικοδομική άδεια πριν ή μετά την 1/1/2006

Οι οικοδομικές επιχειρήσεις που αγοράζουν από άλλη οικοδομική επιχείρηση ημιτελή ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια αποπερατώνουν, ακόμα και αν η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί πριν την 1.1.2006, όταν τα πουλήσουν θα προσδιορίσουν τα κέρδη τους λογιστικά, και δεν θα εφαρμοστούν οι μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 72του ν.4172/2013περί τεκμαρτού προσδιορισμού των κερδών.

Αριθ. πρωτ.: ΔΕΑΦΒ' 1111586 ΕΞ 2016/ 19.7.2016

ΠΕΜΠΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ: Oικοδομικές επιχειρήσεις που αγοραζουν και μεταπωλούν ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΜΈΝΑ ακίνητα

Με οικοδομική άδεια πριν ή μετά την 1/1/2006

Οι οικοδομικές επιχειρήσεις που αγοράζουν από άλλη οικοδομική επιχείρηση αποπερατωμένα ακίνητα, ακόμα και αν η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί πριν την 1.1.2006, όταν τα πουλήσουν θα προσδιορίσουν τα κέρδη τους λογιστικά, και δεν θα εφαρμοστούν οι μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 72του ν.4172/2013 περί τεκμαρτού προσδιορισμού των κερδών.

Αριθ. πρωτ.: ΔΕΑΦΒ' 1111586 ΕΞ 2016/ 19.7.2016