Ενοίκια: Τι αλλάζει σε εξώσεις και λήξη μίσθωσης για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Ταχύτερη διευθέτηση για ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν προβλήματα με απλήρωτα ενοίκια εισάγει η νέα διαδικασία έκδοσης διαταγών πληρωμής και απόδοσης μισθίου, καθώς περιορίζει αισθητά τις καθυστερήσεις και διευκολύνει πιο άμεσες ενέργειες απέναντι σε ασυνεπείς ενοικιαστές.

 

Αφενός διασφαλίζεται ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα παραμένει για μεγάλο διάστημα εγκλωβισμένος χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου του, ενώ αφετέρου ο ενοικιαστής αποκτά ένα κατοχυρωμένο χρονικό περιθώριο ώστε να αποχωρήσει οργανωμένα και χωρίς αιφνιδιαστικές εξελίξεις.

 

Με το νέο πλαίσιο, που τέθηκε σε εφαρμογή από την 1η Μαΐου 2026, οι σχετικές διαταγές δεν εκδίδονται πλέον από δικαστικούς λειτουργούς αλλά από πιστοποιημένους δικηγόρους, σύμφωνα με απόφαση του υπουργείου Δικαιοσύνης, επιταχύνοντας ουσιαστικά την ανάκτηση τόσο των οφειλών από ενοίκια όσο και των ίδιων των ακινήτων. Ταυτόχρονα, προβλέπεται για τους ενοικιαστές εξάμηνη, αυτόματη και χωρίς κόστος προθεσμία μεταστέγασης, με δυνατότητα δικαστικής επέκτασης εφόσον υπάρχουν βάσιμοι λόγοι.

 

Έως τώρα η διαδικασία μπορούσε να εξελιχθεί σε πραγματικό «μαραθώνιο», με δικασίμους που καθορίζονταν ύστερα από μήνες, επαναλαμβανόμενες αναβολές και σημαντικές καθυστερήσεις στην έκδοση αποφάσεων. Με το νέο σύστημα, η διαδικασία αποκτά σαφή διάρθρωση και καθορισμένα χρονικά όρια. Σε κάθε Πρωτοδικείο της χώρας δημιουργούνται ειδικοί πίνακες πιστοποιημένων δικηγόρων, οι οποίοι αναλαμβάνουν την έκδοση διαταγών πληρωμής και απόδοσης μισθίου και επιλέγονται με συγκεκριμένα κριτήρια, ώστε να εξασφαλίζεται η εμπειρία και η αξιοπιστία τους.

 

Το βασικό πλεονέκτημα της νέας διαδικασίας είναι η ταχύτητα. Ο δικηγόρος που χειρίζεται μια υπόθεση υποχρεούται να εκδώσει τη σχετική διαταγή εντός 20 ημερών από την ανάθεση, θέτοντας ένα σαφές και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα που διαφοροποιεί τα δεδομένα σε σχέση με τις έως σήμερα καθυστερήσεις. Η διαδικασία καλύπτει τόσο τη διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και τη διαταγή απόδοσης μισθίου, δηλαδή την απομάκρυνση του ενοικιαστή όταν δεν καταβάλλει μισθώματα ή όταν έχει λήξει η σύμβαση και δεν αποχωρεί.

 

Παράλληλα, καθορίζεται και το κόστος. Η αμοιβή του δικηγόρου ορίζεται σε 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και σε 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου, ποσά που καταβάλλονται προκαταβολικά μέσω του Δικηγορικού Συλλόγου με ηλεκτρονική διαδικασία και αποδίδονται μετά την ολοκλήρωση της υπόθεσης.

 

Σημαντικό είναι ότι η παραδοσιακή αγωγή στο Πρωτοδικείο παραμένει σε πλήρη ισχύ. Πρόκειται για πιο χρονοβόρα διαδικασία, με ορισμό δικασίμου έπειτα από μήνες, πιθανές αναβολές και καθυστερημένη έκδοση απόφασης, η οποία όμως εξακολουθεί να είναι αναγκαία σε περιπτώσεις αμφισβητήσεων, απουσίας μισθωτηρίου ή διεκδίκησης πρόσθετων αξιώσεων, όπως αποζημιώσεις.

 

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας

 

1. Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικηγόρο του για την υπόθεση. Δεν επιλέγει τον πιστοποιημένο δικηγόρο που εκδίδει τη διαταγή, καθώς αυτός ορίζεται αυτόματα από το Πρωτοδικείο.

 

2. Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ενεργοποιείται η νέα διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, η οποία λειτουργεί παράλληλα με την παλιά αλλά είναι ταχύτερη.

 

3. Για μη πληρωμή ενοικίων παραμένουν οι ίδιες προθεσμίες: 15ήμερη εξώδικη προειδοποίηση και στη συνέχεια διαδικασία που ολοκληρώνεται περίπου σε 3 μήνες.

 

4. Για λήξη μίσθωσης προβλέπεται τρίμηνη εξώδικη προθεσμία και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης, δηλαδή τουλάχιστον 6 μήνες συνολικά για την αποχώρηση.

 

5. Ο δικηγόρος συντάσσει εξώδικο, ετοιμάζει τον φάκελο και καταθέτει αίτηση στο Πρωτοδικείο μαζί με παράβολο 300 ευρώ.

 

6. Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου ορίζει με σειρά έναν πιστοποιημένο δικηγόρο, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τα εμπλεκόμενα μέρη.

 

7. Ο πιστοποιημένος δικηγόρος ελέγχει τον φάκελο εντός 20 ημερών και, εφόσον είναι πλήρης, υπογράφει τη διαταγή, δίνοντας και το δικαίωμα ανακοπής στον ενοικιαστή.

 

8. Εκδίδεται το εκτελεστό απόγραφο και επιδίδεται στον ενοικιαστή, με προθεσμία αποχώρησης 20 ημερών ή 2 μηνών, ανάλογα με την περίπτωση.

 

9. Ο ενοικιαστής μπορεί να προσφύγει δικαστικά με ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα, ζητώντας επιπλέον χρόνο αν υπάρχει λόγος.

 

10. Στη λήξη μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει εγγυημένο από τον νόμο τουλάχιστον 6 μήνες για να μετακομίσει χωρίς κόστος, ενώ ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τα έξοδα της διαδικασίας.